Gentrification à Berlin : au tour de Wedding

Par Camille Malplat
Enquête de Camille Malplat et Harmony Pondy Nyaga
Carte de Camille Laffont et Camille Malplat
A Wedding-Berlin
Publié le 17 février 2017

« Jusque dans les années 2010, trou­ver un appar­te­ment à Wedding, c’é­tait aus­si facile que d’a­che­ter un cur­ry­wurst (une spé­cia­li­té char­cu­tière ber­li­noise) au coin de la rue. Aujourd’hui, lors­qu’un appar­te­ment se libère plus de vingt per­sonnes se pointent à la visite » iro­nise Heïko Werning, écri­vain et habi­tant du quar­tier depuis 1991.

Au Nord-Est du Mitte tou­ris­tique, Wedding est un quar­tier popu­laire et mul­ti­cul­tu­rel. Les can­tines coréennes côtoient les coif­feurs afri­cains et autres épi­ce­ries turques dans un calme décon­cer­tant. Pas de tou­riste, ni de bou­tique de créa­teurs. Pas de bar à la mode, ni de dis­co­thèque que toute l’Europe envie. Comme une enclave, dans le centre de la capi­tale alle­mande, le zone semble s’être pré­ser­vée de la gen­tri­fi­ca­tion, ce phé­no­mène par lequel les popu­la­tions aisées s’ap­pro­prient un espace ini­tia­le­ment occu­pé par des habi­tants moins favo­ri­sés. Dans les quar­tiers envi­ron­nants, ce pro­ces­sus s’est opé­ré avec une telle force qu’il semble aujourd’­hui impos­sible pour Wedding d’y échapper.

« Depuis long­temps on pré­di­sait que Wedding serait le pro­chain sur la liste, et comme ça n’ar­ri­vait pas, c’est deve­nu une blague entre Berlinois » explique Heïko Werning. Pour lui, c’est la très mau­vaise répu­ta­tion du quar­tier qui a ralen­ti « l’embourgeoisement » de l’an­cienne zone occu­pée par les Français.

Le quar­tier est situé à moins de 10 minutes en métro du centre névral­gique de la capi­tale allemande

Désertification

Cet ancien red dis­trict - quar­tier chaud– de Berlin est res­té jusque dans les années 1990 un quar­tier ouvrier, avec ses usines en briques rouges ins­tal­lées au début du siècle der­nier. De petits immeubles de trois à quatre étages, aux façades peintes en jaune, bleu et rose, logeaient une popu­la­tion aux reve­nus faibles. « A chaque coin de rue, on trou­vait ces typiques Eckkneipen — bis­trot du coin‑, où les tra­vailleurs venaient dégus­ter une bière bien fraîche après leur dure jour­née » raconte, nos­tal­gique, Heïko Werning.

A la fin du XXème siècle, les usines ont quit­té Wedding pour s’ins­tal­ler en dehors de la ville. Le taux de chô­mage a explo­sé et le quar­tier s’est appau­vri consi­dé­ra­ble­ment. « Il y a eu une sorte de déser­ti­fi­ca­tion, les gens sont par­tis ailleurs trou­ver du tra­vail, détaille-t-il. Les petits com­merces ont fer­mé les uns après les autres. La cri­mi­na­li­té a aug­men­té. Plus per­sonne ne vou­lait venir habi­ter à Wedding. Les immeubles se sont vidés. »

A Wedding, comme ailleurs à Berlin, les années 1990 ont été une décen­nie noire pour le mar­ché immo­bi­lier. « A cette époque, il était plus coû­teux d’être pro­prié­taire que loca­taire, indique Anne-Charlotte Rembotte, res­pon­sable mar­ke­ting d’Aden Immobilier, une agence spé­cia­li­sée dans la vente d’ap­par­te­ments ber­li­nois à des inves­tis­seurs étran­gers. Ceci explique que les loyers étaient si bas. »

Après la réuni­fi­ca­tion opé­rée en 1990, Berlin est rede­ve­nue la capi­tale de la pre­mière puis­sance éco­no­mique euro­péenne. Mais il a fal­lu attendre le milieu des années 2000, pour que le pou­voir poli­tique s’y ins­talle tota­le­ment. Le trans­fert du gou­ver­ne­ment et du chan­ce­lier a eu lieu en 1999. « Avant 2005, des minis­tères se trou­vaient encore à Bonn, pré­cise Anne-Charlotte Rembotte. Sur le mar­ché, il y eu un phé­no­mène de rat­tra­page. »

« En 2006, avec ma femme nous avons eu notre pre­mier enfant, confie Heiko Werning. Nous avons contac­té notre pro­prié­taire, qui nous a indi­qué quel appar­te­ment plus spa­cieux dans notre immeuble était dis­po­nible et nous n’a­vons plus eu qu’à choi­sir. » Trois ans plus tard, il écri­vait son second livre Wedding, get­thoï­sa­tion ou gen­tri­fi­ca­tion.

« Pauvre mais sexy »

En un peu plus de dix ans, Berlin s’est tota­le­ment trans­for­mé. Son ancien maire, Klaus Wowereit, disait de sa ville qu’elle était « pauvre mais sexy ». Attractive, peu de doute: la popu­la­tion a aug­men­té de 10% depuis 2005 et le nombre de tou­ristes a été mul­ti­plié par deux. Modeste, rien de moins sûr: depuis 2008, les loyers ont aug­men­té de 40%. En 2017, le prix du mètre car­ré est en moyenne de 9 euros de loyer par mois. Petit à petit, la ville a atti­ré des gens plus for­tu­nés (étu­diants, inves­tis­seurs inter­na­tio­naux, jeunes actifs), qui se sont ins­tal­lés dans le centre de la capi­tale. La pres­sion exer­cée sur les prix du mar­ché du loge­ment a pous­sé vers la péri­phé­rie les habi­tants aux faibles revenus.

Kreuzberg, situé au sud du centre de Berlin, est un sym­bole de la gen­tri­fi­ca­tion à Berlin. Surnommé « le petit Istanbul » du fait de la forte pré­sence de la com­mu­nau­té turque, le quar­tier a connu une trans­for­ma­tion phé­no­mé­nale. Un grand nombre de com­mer­çants et habi­tants du quar­tier sont mena­cés d’ex­pul­sion, après le rachat de leur immeuble par des investisseurs.

Restaurants vegan et bars hup­pés sont par­tout. Le phé­no­mène est tel qu’un arrê­té muni­ci­pal inter­di­sant la trans­for­ma­tion de com­merces en un énième café a été pris en 2013. « Kreuzberg a tel­le­ment la côte que per­sonne ne veut vendre » pré­cise Anne-Charlotte Rembotte. Dans ce quar­tier ori­gi­nel­le­ment popu­laire, le prix au mètre car­ré s’é­ta­blit aujourd’­hui à 11 euros en moyenne, soit 22% plus cher que la moyenne berlinoise.

Cliquez ici pour voir la carte des quar­tiers de Berlin tou­chés par la gentrification

« Une mixité au coeur de Berlin »

A Wedding, au coin de Plantagenstraße et de Reinickendorfer Straße, deux femmes voi­lées choi­sissent leurs légumes devant l’é­tal bien four­ni d’un com­mer­çant turc. Plus loin, des jeunes gar­çons dis­putent un match de foot en bas de leur immeuble. « C’est ça l’âme de Wedding, argue Julian Ade, un étu­diant en der­nière année d’ur­ba­nisme, sa mixi­té, une mixi­té au coeur de Berlin, et il faut se battre pour que cela reste ainsi. »

Du fait des dis­cri­mi­na­tions sur le mar­ché du tra­vail et du loge­ment, les popu­la­tions immi­grées souffrent davan­tage de la hausse des loyers et sont plus vul­né­rables aux dépla­ce­ments, sou­ligne Anna Steigemann, cher­cheuse en socio­lo­gie urbaine à l’Institut d’ar­chi­tec­ture de Berlin. «  La com­po­si­tion eth­nique à Wedding est en train de chan­ger, poursuit-elle. On observe une dimi­nu­tion des popu­la­tions immi­grées pré­sentes depuis des années — Turcs, Arabes, Polonais — face à une mon­tée du nombre d’Allemands, d’Européens de l’Ouest et du Nord et d’Américains. »

Julian Ade, est aus­si membre du col­lec­tif « Les mains en dehors de Wedding.» Il se bat pour que son quar­tier ne connaisse pas la même sort que Neukölln ou Kreuzberg. « On ne peut pas dire que le quar­tier est gen­tri­fié, mais il y a des signes avant-coureurs, et il faut agir avant qu’il ne soit trop tard. »

Julian Ade, avec son col­lec­tif ” Les mains en dehors de Wedding” collent sur les murs du quar­tier des affiches annon­çant la construc­tion d’im­meubles haut de gamme dans le quar­tier de Wedding

« Il y a dix ans, il aurait été inha­bi­tuel de voir deux per­sonnes par­lant en anglais dans un café », explique Heiko Werning qui déguste un thé, confor­ta­ble­ment ins­tal­lé dans un fau­teuil à motif léo­pard dans un café de Malplaquetstraße. Photophore, pein­tures psy­ché­dé­liques au mur, vieux meubles de grand-mère, des jeunes gens, tatouages au bras, se racontent leur soi­rée arro­sée de la veille.« On pour­rait croire que ce café a ouvert récem­ment, poursuit-il. Il existe depuis une ving­taine d’an­nées. La dif­fé­rence c’est qu’un soir de semaine, il n’au­rait jamais été aus­si ani­mé. »

Aujourd’hui les nou­veaux habi­tants de Wedding sont de jeunes Européens actifs, des étu­diants chas­sés de Kreuzberg ou des artistes en quête de grands espaces. Ils sont plus atti­rés par ses loyers abor­dables que pour ses bars à la mode.

Le QuartierManagement de Pankstrasse a été crée en 2002, l’ob­jec­tif de cette ins­ti­tu­tion est de ren­for­cer les écoles et la vie cultu­relle de Wedding, ce quar­tier dont les habi­tants sont d’un milieu social défa­vo­ri­sé. Selon Julian Ade, indi­rec­te­ment, il accé­lère la gentrification

Les artistes, indice d’une gentrification à venir

A Aden Immobilier, pour réa­li­ser un bon inves­tis­se­ment à Berlin, on vous conseille de viser « les kiez », ces quar­tiers à l’in­té­rieur des quar­tiers. « Pour recon­naitre un Kiez en deve­nir, il faut y trou­ver des épi­ciers, des petits com­merces, des espaces verts à proxi­mi­té, de bonnes écoles, tout sim­ple­ment là où il y a des gens dans la rue conseille Anne-Charlotte Rembotte. Les kiez alter­na­tifs sont ceux avec le plus gros poten­tiel de croissance. »

La phy­sio­no­mie du quar­tier, avec ses anciennes usines vides, a fait de Wedding un lieu pro­pice à l’ins­tal­la­tion d’ar­tistes en quête de grands espaces à un coût abor­dable. En face du QuartierManagement, se trouve l’an­cien cré­ma­to­rium. Inactif depuis 2000, celui-ci a retrou­vé vie il y a deux ans. La muni­ci­pa­li­té y a per­mis l’ins­tal­la­tion d’a­te­liers d’ar­tistes, d’a­gences pour jeunes créa­tifs et de salles d’ex­po­si­tion. De l’ex­té­rieur, le lieu semble lais­sé à l’a­ban­don. Le por­tail en fer for­gé est recou­vert de graf­fi­ti. A l’in­té­rieur, des bureaux ont été refaits. La pein­ture, un gris anthra­cite, est neuve. De grande baie vitrée laissent entrer la lumière. On se croi­rait dans les pages d’un maga­zine de décoration.

Cette ancienne usine a été recon­ver­tie en 2008 en un espace qui accueille une cen­taine d’ar­tistes dans 70 ate­liers. Un café a été ins­tal­lé dans un ancien bus. En 2015, Adidas y a ins­tal­lée une salle de foot­ball ain­si qu’un showroom

« Nous ne sommes cer­tai­ne­ment pas contre leur ins­tal­la­tion, affirme Julian Ade, c’est une bonne chose. Mais, il ne faut pas que cela se géné­ra­lise. » En face, un immeuble de quatre étages est sor­ti de terre l’an­née der­nière. « Les pres­ta­tions sont beau­coup trop luxueuses pour conve­nir aux habi­tants du quar­tier, qui souffrent du manque de loge­ments bon mar­ché », se désole l’activiste.

A cinq minutes de marche, une ancienne usine de pro­duc­tion d’am­poules a été recon­ver­tie en centre cultu­rel. Il par­tage l’es­pace avec des bou­tiques de prêt-à-porter et un restaurant-théâtre. Heïko Werning y lit ses textes plu­sieurs soirs par mois.

Heïko Werning chro­nique la vie du quar­tier de Wedding. Il habite le quar­tier depuis son arri­vée à Berlin, en 1991

« A Wedding, les loyers aug­mentent for­te­ment . Un nombre impor­tant d’ar­tistes sont en train d’y emmé­na­ger, bien qu’il n’y ait encore que peu de signes de gen­tri­fi­ca­tion » ana­lyse un rap­port sur le mar­ché de l’im­mo­bi­lier ber­li­nois de CBRE, un groupe inter­na­tio­nal de conseil en immobilier.

Ces trois der­nières années, le prix au mètre car­ré à Wedding a aug­men­té de 15%. En 2017, celui-ci a dépas­sé le prix au mètre car­ré de Berlin dans son ensemble. « Pour trou­ver des loyers abor­dables aujourd’­hui, il faut par­tir loin du centre de Berlin » affirme Julian Ade.

Wedding, comme dans le reste de Berlin « res­te­ra dans les pro­chaines années un mar­ché très dyna­mique pour les inves­tis­se­ments immo­bi­liers, pré­voit Anne-Charlotte Rembotte. Il va man­quer 20.000 loge­ments par an à Berlin jus­qu’en 2030. » En 2015, seule­ment 9000 nou­veaux appar­te­ments sont arri­vés sur le mar­ché berlinois.

Encadrement des loyers

Après des années de laisser-faire, les poli­tiques tentent de frei­ner la hausse des prix. En 2015, la ville a mis une place une loi enca­drant les loyers. Deux ans plus tard, son effi­ca­ci­té est lar­ge­ment contes­tée. Selon une étude réa­li­sée par une fédé­ra­tion de loca­taires, le Berliner Mieterverein, les loyers sur le mar­ché dépassent de 31% la limite pré­vue. Certains « kiez » sont aus­si pro­té­gés par des arrê­tés muni­ci­paux. Ces milieu­schultz per­mettent d’in­ter­dire aux pro­prié­taires des réno­va­tions trop luxueuses, qui leur per­met­traient d’aug­men­ter consi­dé­ra­ble­ment les loyers.

« La ques­tion du loge­ment a été cen­trale dans la der­nière cam­pagne muni­ci­pale. Les gens en ont eu vrai­ment raz-le-bol », sou­ligne Heïko Werning. En sep­tembre 2016, pour la pre­mière fois, une coa­li­tion com­po­sée des socia­listes, des verts et de l’extrême-gauche est arri­vée à la tête de la ville. « On espère qu’ils seront capables de pré­ser­ver Wedding. De gar­der la mixi­té au coeur de notre ville » poursuit-il. L’auteur relève les yeux de son thé, regarde autour de lui. : le café bon­dé, les jeunes tatoués et la musique lounge. L’espace d’une seconde, la réa­li­té semble lui sau­ter aux yeux.

Travail enca­dré par David Philippot et Cédric Rouquette