Par Florent Motey
Enquête de Florent Motey et Camille Aimée-Malplat
À Berlin – Märkisches Viertel
Publié le 17 février 2017

À la première question posée, Artur Adamuszek fait les présentations avec le quartier de Märkisches Viertel. « Vous êtes dans une cité-dortoir », prévient ce physicien du département de neurologie de Berlin Marzahn. Il revient deux à trois fois par an dans cette zone populaire de 13.000 logements sociaux nichée dans le nord de Berlin « pour voir mon dentiste et manger le bigos (une choucroute polonaise typique) de ma mère ». Cet enfant d’ouvrier est fier d’avoir grandi à Märkisches Viertel. Ses parents, des immigrés polonais, l’avaient inscrit dans l’unique école privée du quartier. Il avait appris à jouer du hautbois au centre culturel Fontane-Haus et a construit des cabanes avec ses copains dans la Abenteuerspielplatz, une « jungle » d’un demi-hectare nichée entre deux barres d’immeubles.

La société Gesobau gère ces logements sociaux depuis la fin des années 1980. Le land de Berlin a confié l’élaboration puis la gestion de ce laboratoire architectural et social à un opérateur privé. Son modèle de politique urbaine « Grünn-und Wasserflächen », fait de mixité sociale et d’éthique énergétique, est défendu par le directeur général Jörg Franzen. Les Berlinois des quartiers de Kreuzberg, Neukölln ou Mitte rejetaient l’idée d’un départ du centre. Ils snobaient ce recours. Trop éloigné. Trop calme. La hausse du coût des loyers a changé la donne. Désormais, contraints et forcés, certains se pressent pour louer les ultimes appartements disponibles dans ce quartier resté populaire.

Märkisches Viertel fut créé en 1963 pour y construire les deux mille premiers logements sociaux de Berlin après la Seconde Guerre mondiale. Leur nombre a explosé pour atteindre aujourd’hui les treize mille sozialwohnungen. 39 261 habitants logent dans cet ancien faubourg.

Une école, une bibliothèque et un centre commercial à proximité, ce serait l’idéal pour fonder une famille

Il est 16h42. Une dizaine de personnes se promènent dans les deux allées du Märkisches Viertel pour « tuer le temps », confirme Marianne Grabowsy, co-responsable de la Viertel Box, un centre de loisirs pour personnes âgées. L’établissement est situé dans l’arrondissement de Reinickendorf, en face du plus grand centre commercial du nord de Berlin. Les élèves viennent de sortir de Chamisso-Grundschule, l’une des six écoles primaires de la zone. Dans le Stadbad Markisches Viertel, une maître-nageuse accueille certains d’entre eux devant les lignes du bassin. D’autres se plongent dans la lecture de bandes dessinées au centre culturel qui fait face à la piscine. « Mes enfants préfèrent lire des bandes dessinées au Fontane-Haus et participer aux cours de musique », s’enthousiasme Leïla*, mère de deux enfants de six et huit ans.

Le plus grand centre commercial du nord de la capitale allemande est composé de cent magasins – Photo : Florent Motey

Cette Algérienne de 28 ans fait partie des locataires rejetés des zones gentrifiées de Berlin. Elle louait un deux-pièces à Neukölln. Après la naissance de son premier enfant en 2011, elle accepte de venir à Märkisches Viertel. Elle s’installe dans un quatre-pièces de quatre-vingt-dix mètres carré pour un loyer mensuel de 570 euros, soit 6,33 euros le m².

Le gestionnaire de logements Gesobau détient les 13 000 logements sociaux du quartier. – Image : Florent Motey

Un couple de jeunes roumains s’arrête une fois par semaine devant les panneaux de Gesobau, le gestionnaire de logements privés et sociaux. « Les logements y sont plus grands et plus abordables qu’à Friedrichshain, estime Andreaa. Notre loyer actuel (560 euros pour un deux-pièces de soixante mètres carré, ndlr) est trop élevé. Une école, une bibliothèque et un centre commercial à proximité, ce serait l’idéal pour fonder une famille ».

Je suis un gentrificateur malgré moi

La société Gesobau est propriétaire des immeubles de Märkisches Viertel. Elle en assure la gestion depuis la fin des années 1980. Un vaste plan d’embellissement est lancé dès 1992 pour sortir de la catégorie des quartiers dits défavorisés. La rénovation énergétique des logements pour 440 millions d’euros, entreprise entre 2007 et 2015, permettrait de réduire les émissions de CO2 de vingt mille tonnes par an.

Hors les murs, la première phase incluait la restauration de la place du marché face à Fontane-Haus. La modernisation du centre commercial, intervenue en 2001, fait du Märkisches Zentrum et ses cent vingt magasins le plus grand hub des quartiers nord. « Il constitue l’unique attraction des habitants », déplore Artur Adamuszek.

Vivre à Märkisches Viertel est un motif de « fierté » pour Luise – Photo : Florent Motey

Anja et Luise restent pourtant fidèles à Märkisches Viertel. Il y a trois ans, elles ont quitté leur cocon familial pour s’y installer en colocation. Deux cent mètres séparent leur nouvelle adresse de celle des parents. Ces deux amies ont acquis leur indépendance dans un trois-pièces de soixante-huit mètres carré. Chacune possède sa chambre. Elles partagent les frais de location fixés à 460 euros par mois. « J’aime trop le contact avec la nature pour quitter Märkisches », confie Anja, 26 ans et étudiante en master d’histoire à l’Humbert University de Berlin. Luise, 28 ans et aide à domicile pour personnes âgées, ajoute : « le centre est trop peuplé et trop cher pour nous ».

« Aujourd’hui, vous n’avez plus besoin de prendre le S-Bahn (le RER allemand, ndlr) pour vous rendre à Kreuzberg, précise avec fierté Artur Adamuszek. Il y a une ligne de métro à trois arrêts de bus d’ici ». La doudoune cintrée, accordée à ses mocassins en daim, trahit sa situation. Voilà sept ans qu’il a quitté ce faubourg populaire situé du nord de Berlin pour s’installer près à Neukölln. «Je suis un gentrificateur malgré moi », lance l’enfant de Märkisches Viertel.

Après vingt-deux ans passées à Märkisches Viertel, Artur Adamuszek s’est installé à Neukölln. Une zone totalement gentrifiée. — Photo : Florent Motey

Artur Adamuszek participe à l’appropriation des arrondissements du centre de la capitale allemande par des personnes plus aisées. C’est ce qu’on appelle la gentrification. Ce phénomène a provoqué le renouvellement de 80% de la population de Kreuzberg et 60% de Neukölln, selon le collectif de soutien aux locataires Miete Gemeinschaft. Fin 2016, l’administration municipale chargée du développement urbain et de l’environnement (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt) estimait que le coût moyen de la location au mètre carré dans la capitale était passé de 6,80 à 9 euros entre 2010 et 2016. Face à l’explosion des loyers, des milliers de berlinois sont contraints de migrer vers des quartiers éloignés du centre-ville.

Pour un Berlinois, vivre comme un locataire, c’est être libre. Libre de voyager, libre de se cultiver

Aujourd’hui, trouver un logement social avec un prix en-deçà des six euros au mètre carré dans le centre de Berlin « relèverait du miracle », persiflent les responsables du magazine de gauche Berliner MieterGemeinschaft. La moyenne, tous logements confondus, était de 5,80 euros au début des années 2000. Malgré l’application du Mietpreisbremse, un mécanisme d’encadrement des loyers, le prix moyen se situait à 8,55 euros en 2015. La coalition Ro-rot-grüne (Rouge-rouge-Vert) – regroupant le SPD, Die Linke et les Verts – majoritaire au Sénat de Berlin, souhaiterait imposer un loyer plafond de 5,75 euros par mètre carré.

Berlin se distingue comme une ville de locataires. Sur les deux millions de logements berlinois, 80% à 85% sont loués. « La tradition de possession est davantage développée dans l’ouest, remarque Matthias Coers, sociologue et réalisateur de documentaires. Pour un Berlinois, vivre comme un locataire, c’est être libre. Libre de voyager, libre de se cultiver ».

Et libre de conserver son logement à vie. Les propriétaires n’ont pas le droit de mettre fin unilatéralement à un bail, comme en France. Sa durée est indéterminée. La rotation des locataires est devenue rare à Berlin. Ils craignent une hausse importante de leur loyer pour un nouveau contrat. « Les locataires restent autant de temps que possible, constate Marianne Grabowsy, co-responsable de la Viertel Box, un centre de loisirs pour personnes âgées qui fait face au Märkisches Zentrum. Il n’y a plus de logement social disponible ici. Comme dans tout Berlin ». Sur les 350 000 logements que comptait la ville dans les années 1990, il n’en reste que 120 000. Arnaud Schott, cofondateur de l’agence immobilière franco-allemande Aden Immo, estimait auprès du journal La Croix en juillet 2015 qu’il manquait « 15 000 logements par an ». Au niveau national, le financement de logements sociaux recule d’années en années. Le ministère fédéral de la Construction estime que son nombre est passé sous la barre des 1,5 million de logements en 2013.

Pour réduire une dette estimée à environ 60 milliards d’euros en 2015, le Sénat de la « capitale européenne du logement » a longtemps opté pour une cession de logements sociaux. Gesobau, gestionnaire privée de parcs immobiliers, a récupéré les deux mille habitats de Märkisches Viertel. La direction de la société allemande a refusé de communiquer le coût de la transaction. Le Sénat de Berlin et l’Institut fédéral d’assurance pour l’emploi salarié attendront 2004 pour céder 147 000 logements aux agences immobilières GSW et GagFah.

Pour Katrin Schmidberger, député au Bundestag et responsable de l’habitat et des logements locatifs au sein du groupe parlementaire des Verts, ces ventes massives soutenues par l’ancienne majorité libérale (CDU) sont co-responsables des effets de la gentrification. « Nous ne déclarons pas une guerre aux investisseurs privés, tempère-t-elle. Mais la privatisation et la dérégulation provoquent un bouleversement de la structure sociale de nombreux quartiers. Les associations de logements et les coopératives doivent abandonner une logique purement commerciale ».

« C’était une erreur, s’exclame Matthias Coers, réalisateur du documentaire « Mietrebellen, Locataires rebelles ». Amplifier la construction de logements sociaux est une question d’équilibre social. C’est le rôle du Land et non des sociétés privées ».

 Le HLM à la française n’est pas un modèle pour le futur

En novembre 2016, la nouvelle coalition berlinoise a décidé de relever de deux ans la durée minimum d’application d’un loyer modéré pour les logements subventionnés. Le plan de création d’un complexe de cinq mille logements sociaux, proposé au Sénat par l’ancienne majorité, a été annulé quelques jours plus tard par la coalition gouvernementale. La raison : les Verts souhaitaient préserver la zone agricole de Johannisthal/Adlershof. En 2014, le projet de réaménagement de l’ancien aéroport intramuros de Tempelhof, soutenu par l’ancien maire Klaus Wowereit, fut rejeté à l’issue d’un référendum. 65% de Berlinois s’étaient opposés à la transformation de ce lieu en bureaux, logements de luxe et centres commerciaux.

Un référendum organisé en 2014 a rejeté le projet de logements en lieu et place de l’ancien aéroport Tempelhof. Image : Florent Motey

Le modèle d’habitat social de Märkisches Viertel rappelle les grands ensembles HLM à la française. « Ce n’est pas mon modèle préféré pour le futur », prévient Katrin Schmidberger. Elle défend une solution hybride à proximité du poumon économique et culturel de Berlin. Les projets de Michelangelostraβe à Prenzlauer Berg et le Schumacher Quartier de Berlin-Charlottenburg répondraient au respect des standards socio-écologiques et de la mixité sociale défendus par Katrin Schmidberger. Au total, onze nouveaux projets sont soutenus par le Sénat. Pour Stefan Evers, secrétaire général du bureau berlinois de la CDU, augmenter le nombre de logements sociaux serait « une déclaration de guerre aux investisseurs privés ». La nouvelle coalition est en passe de relever le défi.

*Le nom a été modifié

Travail encadré par Cédric Rouquette et Hélène Kohl